В СПбГАСУ разработали методику определения площади объектов капитального строительства

И. о. заведующего кафедрой геодезии, землеустройства и кадастров СПбГАСУ Яна Волкова разработала методику определения площади объектов капитального строительства. Новый подход позволяет выбирать способ проведения обмерных работ с учётом особенностей конкретного объекта и тем самым сочетать необходимую точность измерений с затратами на их проведение.

Определение площади объекта капитального строительства может сопровождаться различными погрешностями. На результат влияют как используемые методы и измерительные приборы, так и особенности самого здания. Например, стены могут располагаться не под прямыми углами – отклонения встречаются как в горизонтальной, так и в вертикальной плоскости.

При этом реальная геометрия объекта не всегда полностью отражается в технической документации. На поэтажных планах помещения сложной формы, как правило, приводятся к более простой геометрии. В результате возникающие при измерениях расхождения могут повлиять на итоговое значение площади.

Точность определения этого показателя имеет непосредственное практическое значение. Согласно пункту 61 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ, разница между площадью объекта капитального строительства, указанной в разрешении на строительство, и его площадью в техническом плане не должна превышать 5 %. Если расхождение оказывается больше, кадастровый учёт может быть приостановлен. Для устранения несоответствия потребуется внесение изменений в проектную документацию, что способно увеличить сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Чтобы снизить вероятность подобных расхождений, в СПбГАСУ предложили адаптивную методику. Её ключевой особенностью стал выбор способа определения площади в зависимости от характеристик конкретного объекта.

В рамках исследования были проведены обмеры с использованием трёх методов: натурных измерений, наземного лазерного сканирования и лидара. Сопоставление результатов позволило оценить возможности разных технологий и определить, в каких случаях применение каждой из них является наиболее целесообразным.

Таким образом, для определения площади не предлагается использовать один универсальный способ. Методика позволяет подобрать технологию в зависимости от особенностей объекта, сохраняя необходимый уровень точности без неоправданного увеличения стоимости обмерных работ.

Площадь объекта недвижимости является одной из ключевых характеристик, определяемых при проведении кадастровых работ. От неё зависят, в частности, стоимость недвижимости и размер налога на имущество, размер государственных субсидий на приобретение жилья на льготных условиях, а также площадь земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд. Этот показатель также учитывается при принятии решений уполномоченными органами.

Разработка может быть полезна как правообладателям недвижимости, так и застройщикам и специалистам, выполняющим кадастровые работы.

Исследование выполнено в рамках конкурса грантов на выполнение научно-исследовательских работ научно-педагогическими работниками СПбГАСУ в 2026 году по теме «Методика определения площади объектов капитального строительства».